بحران مسکن در ایران وارد مرحله‌ای تازه شده است؛ مرحله‌ای که به گفته کارشناسان، دیگر تنها دهک‌های پایین را هدف قرار نمی‌دهد، بلکه ۹ دهک جامعه از وضعیت فعلی بازار مسکن آسیب دیده‌اند.
محمد صالح شکوهی بیدهندی، کارشناس ارشد بازار مسکن، با انتقاد شدید از سیاست‌های چند دهه اخیر، تأکید کرد که «ریشه بحران در زمین است، نه در سیمان و فولاد.»
به گفته او، بخش عمده‌ای از قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی مربوط به زمین است و تورم زمین همواره از تورم عمومی و حتی از تورم خود مسکن بالاتر بوده است.
📈 سهم ۶۰ درصدی مالکان در پروژه‌های مشارکتی
شکوهی بیدهندی با اشاره به افزایش غیرمنطقی سهم مالکان در پروژه‌های مشارکت ساخت گفت:
«سهم مالکان در سرمایه مشارکت ساخت به حدود ۶۰ درصد رسیده است؛ این موضوع فشار مضاعفی بر سازندگان وارد می‌کند و انگیزه تولید مسکن را کاهش می‌دهد.»
به باور او، این اتفاق حاصل سیاست‌های اشتباه شهری از جمله طرح جامع کمربند شهری مصوب سال ۱۳۷۸ است که مانع گسترش منطقی شهرها و ساخت‌وساز در زمین‌های مناسب شد.
این کارشناس هشدار داد: «تا زمانی که زمین در انحصار نهادهای دولتی، شبه‌دولتی و بانکی باقی بماند، بازار مسکن به ثبات نخواهد رسید.»
🏦 دولت و بانک‌ها؛ بازیگران اصلی احتکار زمین
یکی از نکات کلیدی در اظهارات این کارشناس، نقش سازمان‌های دولتی و بانک‌ها در احتکار زمین بود.
او گفت:
«در محدوده‌های شهری، بیش از ۱۳۶ هزار هکتار زمین در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن است. این عدد بسیار قابل‌توجه است و اگر بخشی از آن آزادسازی شود، می‌تواند هزاران واحد مسکونی برای اقشار متوسط و پایین جامعه ایجاد کند.»
به گفته شکوهی بیدهندی، مجموع زمین‌های خارج از محدوده شهری تحت اختیار این سازمان حدود یک میلیون و ۸۰۰ هزار هکتار برآورد می‌شود.
اما موضوع تنها به سازمان‌های دولتی محدود نمی‌شود. بانک‌ها نیز با تملک املاک و زمین‌های گسترده، به یکی از موانع جدی در عرضه مسکن تبدیل شده‌اند.
او افزود:
«بانک‌ها اکنون بیش از هزار همت (هزار تریلیون ریال) ملک در اختیار دارند؛ یعنی پنج برابر بودجه سالانه شهرداری تهران! با این حال، هیچ سیاست مشخصی از سوی دولت برای عرضه این املاک به بازار وجود ندارد.»
📜 قانون جهش تولید مسکن؛ قانونی که اجرا نشد
یکی از اصلی‌ترین راهکارهای قانونی برای مقابله با بحران فعلی، قانون جهش تولید مسکن بود که در سال ۱۴۰۰ تصویب شد.
طبق ماده ۲ این قانون، دولت موظف بود ظرف سه ماه طرح جامع زمین و مسکن کشور را تهیه و اجرا کند.
اما شکوهی بیدهندی می‌گوید این قانون «چهار سال است خاک می‌خورد» و هنوز اجرایی نشده است.
او اظهار داشت:
«اگر این قانون اجرا می‌شد، دولت موظف بود زمین‌های در اختیار خود و نهادهای عمومی را شناسایی، شفاف‌سازی و برای تولید مسکن در اختیار سازندگان قرار دهد. اما متأسفانه هیچ‌کدام از این اقدامات عملی نشده است.»
🌆 نبود شفافیت در سیاست‌گذاری شهری
به باور این کارشناس، نبود شفافیت در تصمیم‌گیری‌های مربوط به محدوده‌های شهری و ساخت‌وساز یکی از مشکلات بنیادین حوزه مسکن است.
وی تأکید کرد:
«دولت و شهرداری‌ها باید نقشه‌های کاربری زمین، زمین‌های کشاورزی، بافت‌های فرسوده و محیط‌زیستی را به صورت عمومی منتشر کنند. تا وقتی این اطلاعات در انحصار گروه‌های خاص باقی بماند، ساخت‌وساز عادلانه ممکن نیست.»
👨👩👧 تأثیر بحران مسکن بر جوانان و جمعیت
یکی از پیامدهای مهم بحران مسکن، اثر مستقیم آن بر ازدواج، فرزندآوری و سیاست‌های جمعیتی کشور است.
شکوهی بیدهندی در این باره هشدار داد:
«وقتی جوانان توان خرید یا اجاره مسکن ندارند، طبیعتاً ازدواج و تشکیل خانواده به تأخیر می‌افتد. از سوی دیگر، زندگی در آپارتمان‌های کوچک با اجاره‌های سنگین، میل به فرزندآوری را کاهش می‌دهد.»
وی با بیان اینکه «سیاست‌های فعلی با اهداف جمعیتی در تضاد است»، افزود:
«جامعه به‌سمت بافت‌های متراکم و کوچک هدایت می‌شود در حالی که انتظار افزایش جمعیت و ازدواج را داریم. این نگاه نه عقلانی است و نه توسعه‌محور.»
🧭 راهکارهای پیشنهادی برای مهار بحران مسکن
شکوهی بیدهندی برای برون‌رفت از وضعیت موجود چند پیشنهاد ارائه داد:
-
آزادسازی زمین‌های در اختیار دولت و نهادهای عمومی.
-
الزام بانک‌ها به عرضه املاک مازاد و مالیات بر زمین‌های بلااستفاده.
-
اجرای کامل قانون جهش تولید مسکن و تدوین «طرح جامع زمین».
-
شفاف‌سازی کاربری زمین‌ها و محدوده‌های شهری.
-
افزایش حمایت از سازندگان کوچک و بخش خصوصی واقعی.
او تأکید کرد که تنها با ترکیب این اقدامات و اصلاح ساختار مالکیت زمین، می‌توان امیدوار بود که بحران مسکن از وضعیت فعلی خارج شود.
🧾 جمع‌بندی
بحران مسکن در ایران از مرحله هشدار گذشته و به تعبیر کارشناسان، اکنون به یک بحران ملی تبدیل شده است که ۹ دهک از جامعه را تحت تأثیر قرار داده.
احتکار زمین توسط دولت، بانک‌ها و نهادهای عمومی، در کنار اجرا نشدن قوانین موجود، موجب شده است که بازار مسکن از تعادل خارج شود.
در چنین شرایطی، شفافیت در مالکیت زمین و اجرای واقعی قانون جهش تولید مسکن می‌تواند نخستین گام برای بازگشت امید به بازار و تحقق رؤیای خانه‌دار شدن اقشار مختلف جامعه باشد.
